Fonte: Valor Investe
19/03/2025
Para este ano, o banco estima atuar no mesmo patamar de contratações de 2024, quando a carteira de crédito habitacional como um todo foi de R$ 832,1 bilhões, com mais de 7 milhões de contratos ativos
Principal fonte de recursos para o financiamento imobiliário bancário, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) fechou 2024 com saída de R$ 21,7 bilhões, segundo o Banco Central. Para quem sonhava com a casa própria, o cenário se traduziu em atrasos na liberação de recursos junto ao maior financiador da casa própria no país: a Caixa Econômica Federal e, em alguns casos, ajudou a impactar negativamente as finanças pessoais. Para entidades do setor, o resultado da captação não foi isolado e indica que há uma questão sistêmica de falta de recursos, que ameaça novos financiamentos em 2025 e nos próximos anos.
Há muitos casos que mostram como os financiamentos imobiliários ficaram cada dia mais difíceis de serem liberados. Mesmo com a aprovação para contratar R$ 1,3 milhão, um casal de São Paulo não conseguiu esperar a liberação dos recursos pela Caixa. Isso implicou em administrar parcelas mensais mais pesadas de outro financiamento.
A família tinha um apartamento quitado em Santana, na Zona Norte da capital paulista, e em abril de 2024 decidiu se mudar para a Zona Oeste. Com recursos próprios, deu entrada em uma das últimas unidades de um empreendimento, ofertado com desconto. O financiamento na Caixa serviria para o valor residual. Contudo, um atraso na obra retardou a assinatura do contrato. Nesse intervalo, o antigo imóvel foi vendido, o que levou o casal a refazer as contas.
“Voltamos para a Caixa com um pedido de financiamento menor, de R$ 350 mil, só para as obras finais no apartamento novo. Nesse momento, o gerente foi transparente em falar que havia um contingenciamento de recursos e que não via horizonte de mudança. Entendemos que a situação ia além do nosso caso quando um familiar vendeu um terreno e o comprador também não conseguia encerrar a negociação porque não recebia o dinheiro da Caixa”, contam.
Em outubro, depois de aguardar por quase dois meses, a família abriu mão da negociação com a Caixa, com juro nominal de 9,55% ao ano e efetivo de 9,99%, e assinou um financiamento no Bradesco com juros de 10,01% e 10,49%, respectivamente. Ou cerca de R$ 1 mil a mais nas parcelas mensais, sem a possibilidade de usar o saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), e ainda tendo um novo boleto para pagar.
“Nosso apartamento foi vendido à vista. Permanecemos um mês após a negociação, mas não houve alternativa senão alugar um outro imóvel até pegar as chaves do imóvel no fim de janeiro. Ficamos desde outubro pagando financiamento, aluguel e com inúmeros objetos encaixotados para não ter um segundo gasto com serviço de mudança”, resumem.
O tamanho da verba para financiamento é tema de preocupação antiga da diretoria do bancodevido ao ritmo de saques na poupança ser bem mais acelerado do que o das entradas. Apesar das dificuldades, o discurso do banco é de que os financiamentos com recursos da Poupança (SBPE) corresponderam a R$ 73,4 bilhões, 42,6% de contratação dos financiamentos do país. Já com os recursos do FGTS, a contratação acumulada foi de R$ 143,6 bilhões, 30,8% superior ao mesmo período do exercício anterior. Contudo, diante da demanda apresentada e do orçamento programado para o ano, foi preciso adotar medidas para as modalidades de crédito imobiliário com recursos do SBPE, incluindo adequação das cotas de financiamento.
Há ainda uma questão do tamanho do apetite dos compradores. Quanto mais intenso for o interesse pelos recursos previstos, mais chances de haver dificuldade de contratação na reta final do ano.
Esses fatores também afetaram um casal do Rio de Janeiro.
“Conseguimos a aprovação de R$ 210 mil, equivalente a 70% do valor do imóvel, e marcamos a data para assinar o contrato, mas o gerente desmarcou porque a liberação de dinheiro pela Caixa não contemplou aquela agência. Reagendaram outras duas vezes, até não ter mais previsão”.
Foram quatro meses de espera. “Só depois de ter o dinheiro na conta e a vistoria da Caixa no novo imóvel demos aviso de saída do apartamento alugado”, contam.
Carlos Castro, planejador financeiro pela Planejar, diz que, mesmo atendendo a clientes de perfil de alta renda, houve situações pontuais em que não foi possível evitar a contratação de recursos com taxas mais altas do que as praticadas pela Caixa. O trabalho de ajuste nas estratégias financeiras só não foi maior porque o encarecimento do financiamento imobiliário, por conta da elevação da Selic, a taxa básica de juros, forçou uma revisão de preços, mesmo no mercado para a venda de imóveis financiados, o que acabou arrefecendo parte da demanda dos compradores, consequentemente, levando para baixo também a procura por financiamento.
“Enquanto gerenciamos a demora na liberação do financiamento, buscamos meios de garantir a liquidez de recursos do cliente para aumentar a parcela de entrada. Em alguns casos, esperar pela negociação com a Caixa foi importante, pensando no custo efetivo total (CET, que inclui juros, tarifas e outros encargos) e no objetivo de conseguir amortizar a dívida no menor espaço de tempo”, detalha.
Na avaliação da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), as ações adotadas pela Caixa, como a adequação das cotas de financiamento, para a liberação de créditos do SBPE foram coerentes com os recursos disponíveis e o cenário do ano passado de saídade recursos. Mas a entidade reforça que há uma questão sistêmica de falta de recursos que exige novas ações.
“É imprescindível que sejam ampliados os recursos para financiamento, por meio de medidas como a liberação do Compulsório da Poupança [parte dos depósitos de poupança que os bancos são obrigados a depositar no Banco Central], a redução de prazo do vencimento das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) para 90 dias, além de um aprimoramento nas regras de emissão, tornando o papel mais direcionado para o financiamento a imóveis residenciais”.
No começo de fevereiro do ano passado, o Conselho Monetário Nacional (CMN) aumentou o prazo mínimo de vencimento das LCI de 90 dias para 12 meses.Mais de seis meses depois, no fim de agosto, o CMN equalizouo prazo de carência das LCI com as Letras de Crédito Agrícola (LCA), o que implicou na redução de 12 para nove meses. Significa que o investimento no título só pode ser resgatado antes desse prazo se o investidor vender o ativo no mercado secundário (o que pode se refletir em perdas e penalidades).
O prazo mínimo do produto usado por bancos para captar recursos para financiar imóveis é tema do Projeto de Lei 952/24, que aguarda a definição de relator(a) na Comissão de Finanças e Tributação (CFT). A Abrainc também defende medidas que estimulem o investimento por clientes institucionais como o FGTS e Fundos de Pensão para evitar a retração do setor.
“O aumento de 42% no valor dos lançamentos para o segmento médio e alto padrão em 2024, de acordo com o indicador Abrainc-Fipe, vai ocasionar um aumento na demanda e financiamento imobiliário nos próximos três anos”, pontua.
A Caixa diz que, no último ano, concedeu R$ 223,6 bilhões de crédito imobiliário a todos os perfis de clientes, o que representa um aumento de 20,6% em relação a 2023. “Foram 803,4 mil financiamentos de imóveis, beneficiando cerca de 3,2 milhões de brasileiros” e reforça que “estuda constantemente medidas que visam ampliar o atendimento da demanda de financiamentos habitacionais”.
O banco cita o lançamento do crédito imobiliário CDI, em dezembro 2024, como uma das soluções que permitem expansão do crédito imobiliário. A modalidade, que se enquadra no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), se vale de financiamentos a partir da utilização de recursos livres dos bancos e, inicialmente, é destinada exclusivamente para imóveis prontos.
Para 2025, o banco estima atuar no mesmo patamar de contratações de 2024, quando a carteira de crédito habitacional como um todo foi de R$ 832,1 bilhões, com mais de 7 milhões de contratos ativos.
A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) projeta uma queda em torno de 17% no volume do crédito com recursos da poupança, o que significa uma faixa de R$ 150 bilhões a R$ 160 bilhões, mas ainda representando “um patamar bastante relevante”, disse a entidade durante coletiva de imprensa sobre o balanço do setor em 2024.
Para Daniela Ferrari, vice-presidente de Habitação do SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil), dado o atual cenário e o aumento da taxa de juros e inflação, a tendência é que os consumidores mudem um pouco o formato de compra de imóveis e busquem outras alternativas, como o aumento do valor da entrada e o financiamento direto com construtoras.
Agora é esperar para ver se o sonho da casa própria ainda vai continuar sendo dor de cabeça e ansiedade.
