Líderes do sistema financeiro e da construção apontam o futuro do crédito, habitação e infraestrutura no Brasil

O terceiro painel do Conexão CBIC 2025 reuniu algumas das vozes mais influentes do financiamento habitacional e da infraestrutura brasileira. Sob mediação do jornalista Daniel Ritter (CNN Brasil), o debate “Funding da Construção – Oportunidades e estratégias financeiras” trouxe uma visão ampla sobre crédito imobiliário, mudanças regulatórias, papel das instituições financeiras e desafios para acelerar investimentos no país.

Participaram do painel:

• Renato Correia, presidente da CBIC

• Gilneu Vivan, diretor de Regulação do Banco Central

• Carlos Vieira, presidente da Caixa Econômica Federal

• Nelson Barbosa, diretor de Planejamento e Relações Institucionais do BNDES

• Ely Wertheim, vice-presidente da Área Imobiliária da CBIC

Habitação popular ganha força e exige maturidade operacional do setor

Abrindo os trabalhos, Renato Correia trouxe um panorama da expansão do crédito habitacional. Em 2023, o país contratou cerca de R$ 68 bilhões para habitação de interesse social. Em 2024, o número saltou para R$ 127 bilhões — praticamente o dobro.

Para 2025 e 2026, a expectativa é que o volume supere R$ 150 bilhões anuais, impulsionado por Faixa 1 do Minha Casa Minha Vida, subsídios do FGTS e reforço do Pré-Sal (Preal).

Renato destacou ainda a contribuição decisiva de Ely Wertheim na negociação do Novo SFH, enfatizando o esforço conjunto para criar previsibilidade, sustentabilidade e segurança jurídica para o crédito imobiliário.

Banco Central explica a maior mudança estrutural do crédito imobiliário em décadas

O diretor de Regulação do Banco Central, Gilneu Vivan, apresentou com detalhes a transformação do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

As principais mudanças são:

1. Liberação gradual do compulsório da poupança (10 anos)

Hoje, uma parte da poupança dos bancos permanece retida no Banco Central. Essa parcela será integralmente liberada ao longo de uma década, direcionando bilhões ao crédito imobiliário.

2. Extinção de ativos alternativos como comprovação de direcionamento (5 anos)

Ativos que não eram crédito imobiliário, mas eram usados para comprovar direcionamento, deixarão de valer. Isso força mais recursos para o financiamento habitacional.

3. Nova fórmula de cálculo do direcionamento

Sai o modelo baseado em estoque e entra um cálculo baseado em fluxo, com um “multiplicador” que pode chegar a 1.4 – 1.8.
Ou seja: cada R$ 1 direcionado poderá virar até R$ 1,80 em crédito.

4. Ano de transição: 2026

O setor conviverá com o modelo antigo e o novo ao mesmo tempo.
No final de 2026, o Banco Central revisará o sistema com base na experiência do mercado.

Segundo Gilneu, apenas as mudanças estruturais já devem gerar cerca de R$ 450 bilhões adicionais ao crédito imobiliário nos próximos anos — sem contar o efeito do multiplicador.

Caixa confirma expansão histórica do crédito e projeta novo ciclo de crescimento

O presidente da Caixa Econômica Federal, Carlos Vieira, reforçou a maturidade inédita do setor da construção civil na relação com o sistema financeiro.

Dados apresentados:

• 2023: R$ 180 bilhões em crédito imobiliário

• 2024: R$ 223,5 bilhões

• 2025 (projeção): cerca de R$ 250 bilhões

A mudança regulatória no SBPE já mostra impacto concreto:
As consultas ao simulador da Caixa saltaram de 280 mil para 360 mil por dia após o anúncio das novas regras — forte indicativo de demanda futura.

Carlos destacou:

• A solidez macroeconômica atual abre espaço para previsibilidade.

• A Caixa detém 67% do mercado do SBPE, sendo o principal agente público de crédito habitacional do país.

• O FGTS permanece saudável, sustentando o MCMV e infraestrutura urbana.

• O setor chega a 2026 com bases técnicas, regulatórias e econômicas mais robustas.

BNDES aponta futuro: sanear, mobilidade, retrofit e inovação na construção

Nelson Barbosa reforçou o papel estratégico do BNDES na estruturação de projetos e no financiamento de longo prazo, especialmente em infraestrutura.

Principais frentes apresentadas:

1. Saneamento como protagonista

Projetos estruturados pelo BNDES já movimentam bilhões de reais e transformam estados inteiros, como Pará, Goiás e Pernambuco.

2. Mobilidade urbana será o próximo ciclo

O banco publicou um estudo nacional com 46 mil km de potencial de expansão de metrô, VLT, BRT e corredores de ônibus.

3. Retrofit e requalificação urbana

O banco tem atuado em:

• recuperação de prédios públicos subutilizados,

• transformação de áreas ferroviárias abandonadas,

• masterplans urbanos (como o da região central do Rio).

4. Inovação e produtividade

Linhas de crédito com taxa TR + spread reduzido estão abertas às empresas da construção para:

• industrialização,

• pré-fabricação,

• novas tecnologias,

• digitalização (BIM),

• inovação em materiais.

O objetivo é aumentar produtividade e reduzir custos em um setor que precisa escalar rapidamente.

Ely Wertheim alerta: burocracia municipal ameaça o ritmo do setor

O vice-presidente da Área Imobiliária da CBIC, Ely Wertheim, fez um diagnóstico direto:
O maior gargalo de 2026 não será o crédito — será aprovação de projetos.

Principais pontos:

• As prefeituras brasileiras operam com defasagem tecnológica grave.

• Códigos de obras são ultrapassados e fragmentados.

• Judicialização recorrente paralisa empreendimentos prontos para começar.

• A insegurança jurídica afeta investimentos, cronogramas e emprego.

Ely reforçou que o país precisa modernizar processos municipais e adotar critérios técnicos nacionais — incluindo uso disseminado de BIM, classificação de desempenho e padronização normativa.

Conclusão: um novo ciclo de financiamento e maturidade para a construção

O painel mostrou um alinhamento raro entre governo federal, bancos, reguladores e setor produtivo.
Há convergência sobre três pontos centrais:

1. O crédito imobiliário brasileiro entrou em um novo patamar regulatório.

2. O setor está mais maduro, organizado e tecnicamente preparado.

3. Os próximos anos dependerão menos de funding e mais de eficiência urbana, segurança jurídica e capacidade produtiva.

Com as mudanças no SBPE, a ampliação do FGTS, os projetos estruturados pelo BNDES e a atuação da Caixa, o Brasil abre caminho para um ciclo de investimentos capaz de transformar cidades, ampliar o acesso à moradia, modernizar infraestrutura e fortalecer toda a cadeia da construção.